租赁合同无效 费用究竟还给不给？

起因：拖欠两年租金  出租方要讨账     

    2012年3月下旬，艾某委托曾某、邱某与G公司签订了一份土地、房屋租赁合同，约定自当年5月起，艾某将一处由其管理的土地及厂房租赁给G公司，租赁期限为8年，租期前4年每年租金为8万元，后4年考虑适量增加租金。

    G公司支付了第一年租金后，随即派员对租赁场地进行了道路修建、场地硬化等建设活动，安装了相关硅业加工的设备并进行了生产。

    事后，G公司因故停产，并雇员看守这片区域至今，但一直未按合同缴纳租金。多次讨租未果，艾某便将G公司告上法庭，要求其支付拖欠的租金16万元。

    纠纷：涉案土地无证  租赁方主张合同无效  

    汉寿县人民法院受理了此案。

    在庭审中，G公司却主张，其与艾某之间不存在租赁合同，因为这是份无效合同。G公司称，艾某与G公司所签订的租赁合同，其涉案的土地无土地使用许可证、房产证，违反了《中华人民共和国合同法》第52条、《中华人民共和国城乡规划法》第40条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第23条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，应属无效合同；其雇人看场，是为了防止公司财产遭到更大的损失。

    审判：合同无效  但承租人仍需支付占有使用费

    法庭上，艾某向法院提交了相关证据证明其系本案所涉土地、房屋的使用者、建设者、实际收益人；但确实未在一审辩论终结前提交有效的建设工程规划许可证。

    据此，汉寿县人民法院依法认定，该租赁合同无效。不过，法院同时也认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条第一款的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，作为本案所涉土地、房屋的使用者、建设者、实际收益人的艾某，有权要求G公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

    法院遂作出一审判决，G公司应该向艾某支付拖欠的2013、2014年度土地、厂房、办公楼的实际使用占有费16万元。

    提个醒：这样的租赁合同确实无效     

    根据《中华人民共和国合同法》的规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。

    在本案中，法院之所以认定艾某与G公司之间的租赁合同无效，是因为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

    在市场活动中，为避免不必要的麻烦，提醒一下，在签订租赁合同之前，应谨慎审查租赁标的物是否取得相应许可证，全面考量、确保所签订合同的合法有效，否则租赁合同存在无效的法律风险。