业主能否以其停放小区的车辆被盗为由拒缴物业费？

【案情】

2016年12月30日，某小区业主委员会与原告某物业公司签订了《物业服务合同》，约定原告某物业公司对某住宅小区提供2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务。合同约定的物业服务费收费标准为：多层住宅每平方米0.4元/月；小高层住宅（电梯房）每平方米0.4元/月，电梯的运行、维修、保养、年检等费用以及二次供水的电费、设备维修费等由实际入住的业主据实分摊；公用电费3元/户。合同另约定，业主或物业使用人未能足额交纳物业服务费用的，物业公司书面催缴后业主仍拖缴或拒缴的，物业公司从欠费之日起向业主或物业使用人收取每日3‰的滞纳金。原告入驻该住宅小区后，除1名原告的物业经理外，仅聘请了4名保安员分两班，及1名保洁人员为该小区提供物业服务。2019年3月1日，原告停止了对该小区的物业服务。另查明，被告张某居住在该小区8栋3单元**2室房屋，房屋建筑面积为135.91平方米。被告张某向原告某物业公司支付物业服务费至2017年12月，自2018年1月起未支付物业服务费，至2019年2月底共14个月欠付物业服务费761.096元、公用电费42元。被告张某以原告未充分履行物业服务义务，致其停放在小区的二轮电动车被盗为由拒缴物业服务费。为此，原告某物业公司诉至法院，请求依法判令被告张某支付原告拖欠的物业管理费及滞纳金3139元。

【分歧】

本案中，张某停放在小区的二轮电动车被盗，张某能否以以原告未充分履行物业服务义务为由拒缴物业费？对此，存在以下不同意见：

第一种意见认为，业主有权拒绝缴纳物业费。物业公司作为服务单位，收取物业费后应当按照合同约定履行维护物业管理区域内的公共安全和相关秩序的职责。物业公司在服务期间，仅另外聘请了数名保安员、保洁员为该住宅小区提供物业服务，明显无法按合同约定的质量标准完全履行维修、养护、管理和维护等物业服务内容，现业主停放在小区的二轮电动车被盗，物业公司所提供的物业服务存在较大瑕疵，因此业主有权拒绝缴纳物业费用。

第二种意见认为，业主应缴纳物业费，但可从应交纳的物业服务费中予以核减部分。原告物业公司与小区业主委员会签订的《物业服务合同》对被告张某具有约束力。原告为被告所居住的小区提供了相关物业服务，被告亦实际接受了原告提供的相关物业服务，故被告应向原告支付相应的物业费。但原告所提供的物业服务存在较大瑕疵，未全面履行维修、养护、管理和维护等合同义务，导致被告车辆被盗，可从被告张某应交纳的物业服务费中予以核减，由于张某拖欠物业服务费的主要原因是物业公司的物业服务存在瑕疵，并非恶意拖欠物业服务费，张某有权拒绝支付滞纳金。

【管析】

笔者赞同第二种意见，原因如下：

一是业主和物业公司均应全面履行合同义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，物业公司应按照合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主按照合同约定按期缴纳物业费，拒交物业费的合理理由应当为物业公司在提供物业服务的过程中存在违约情形，业主车辆被盗的抗辩理由不在物业服务范围内的，则不能对抗物业公司要求其缴纳物业费的合理请求。

二是物业公司的安保义务应是有限的、相对的，虽然《物业管理条例》规定物业公司有一定的安全防范义务，但物业服务合同所约定的安保服务，仅指物管公司为维护物业管理区域内的公共秩序和物业安全，而实施必要的、正常公共设施的安保工作，这种安保义务应是有限的、相对的，而涉及到业主个人物品的安保则要物业服务合同中再签订相关的附加合同加以明确。

因此，张某停放在小区的二轮电动车被盗，说明物业公司未全面履行合同义务，未尽到相应的安保职责，物业服务存在瑕疵，故张某应缴纳物业费，但可从被告张某应交纳的物业服务费中予以适当核减。由于张某并非恶意拖欠物业服务费，张某有权拒绝支付滞纳金。

作者：上犹县人民法院