商品房买卖合同中，谁负有审查买受人购房资格义务

【基本案情】

叶某系赣州于都县人，于2019年7月取得赣州城区一处住宅房产所有权。2019年9月，叶某与赣州某开发商签订《商品房认购协议》，购买位于赣州市城区另一处住宅，并支付购房意向金和购房款235万元。因赣州市城区属于限购区域，叶某户籍在下辖县域，不能在限购区域购买二套以上住宅。叶某发现其无购房资格后，认为开发商未尽到审查其购房资格的义务，要求解除合同并退还购房意向金、购房款未果，遂向法院起诉。

诉讼中，开发商辩称，叶某应自行承担购房资格审查义务，且叶某可以通过多种途径解决没有购房资格的问题，如取得限购区域户籍或将其持有的房产转让，因此，开发商要求继续履行合同。

【分歧】

本案的分歧在于在商品房买卖中，谁负有审查买受人购房资格的义务，有以下两种观点：

一是买受人负有审查义务。赣州市政府于2017年7月14日出台了《赣州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的通知》明确了限购政策，买受人在2019年9月购房时明知本人情况，且认购协议明确约定由买受人自行了解限购政策确保通过限购审核，因此限购审查的义务在于买受人，因不符合限购政策无法继续履行购房合同而解除合同的的，买受人应承担违约责任。

二是开发商负有审查义务。因买受人一般不具备专业知识，对于本人是否符合限购政策无法准确判断，一般会听取开发商的意见，因此，对于签订合同后因购房资格限制无法继续履行商品房买卖合同的，应由开发商承担履行不能的法律风险，开发商应将买房人支付的购房款退回买房人。

【评析】

笔者同意第二种观点，理由如下：

第一、购房资格审查义务在于开发商。2017年7月14日，赣州市房地产管理局等多部门联合下发了《关于我市中心城区住房限制政策操作细则》。根据该细则，房屋资格审查平台“赣州市房地产信息平台”的操作权限在于开发商，因此，核实购房人有无购房资格的义务在于开发商，购房人的义务在于如实提供相应的信息资料。本案中原告叶某已如实提供购房资料，开发商在系统上传资料后已能够获得叶某无购房资格的反馈。

第二、开发商存在隐瞒有关情况的行为。开发商在获知叶某无购房资格的情况下，为促成该笔交易，隐瞒该事实继续与原告签订商品房认购协议，以此收取原告叶玉开购房款225万元。另外，开发商关于叶某可以通过迁入户口或将首套房出售以获得购房资格从而继续履行合同的主张，加重了买房人的履约义务。

第三、格式条款应认定为无效条款。虽然认购协议约定由买受人自行了解限购政策确保通过限购审核，但该约定属于格式条款，内容与赣州市房地产管理局等单位出台的操作细则相悖，且免除了开发商的合同义务，该格式条款应当认定为无效。

【裁判结果】

本案一审判决解除双方签订的购房认购协议，开发商向叶某返还购房意向金10万元和购房款225万元，并按6%计算资金占用期间的利息。

作者：章贡区人民法院