租房群体权益如何维护？专家：明确

东莞黄江律师获悉

谨防“踩坑”！租房前和退房时的注意事项

专家表示，为了保护租房者的权益，应明确对中介违规行为的惩罚措施，定期监管也应及时跟上。

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对于外地打工的人来说，租房是重要的一步。然而，租客在租房前和退出时往往会遇到很多“陷阱”。但由于缺乏相应的监管，维权流程繁琐，租户维权时常面临困难。

“我看房子的时候，觉得布局不错，整体干净，但搬进去后，发现很多地方都存在问题。”近日，在北京崇文门一家商场工作的张雯告诉记者，她本以为租房会很顺利，没想到进展顺利。 “踏入陷阱”。

9月下旬，张雯满怀期待搬进新租的房子，却发现冰箱有异味、抽油烟机时不时出现问题、电路经常跳闸……让她生气的是，看房时，中介并没有提前告知她这些。问题是，现在中介和房东“打架”，维权困难。

张文的经历并不是个例。今年8月，安徽省合肥市住房租赁协会发布相关风险提示，建议市民选择市场信誉较高的正规住房租赁公司，尽量避免一次性支付大额租金。工人日报记者采访发现，面对扣押金、“合租”等住房租赁市场乱象??，租户往往面临维权困难。

租客维权费时费力

不仅在租房前，在出租时，租客、中介和房东之间也经常会出现损害认定、扣费等纠纷。

今年7月，在陕西西安工作的王蓉在经纪人的推荐下看上了一套两室一厅的房子。合同规定租赁期限为一年。签约当天，她就缴纳了三个月的房租和2400元的押金。然而，搬进来的第一个月，王蓉和室友就经常感到身体不适，出现头晕、头痛、恶心等症状。

王荣聘请了专业检测机构对室内空气质量进行检测。一份带有CMA认证标志的检测报告显示，主卧室内采样点的甲醛含量高于国家标准限量。

王蓉向中介机构提出取消租约，希望拿回押金和第三个月的房租，但遭到拒绝。 “中介不接受我们的检测结果，要求我们如果不续租就必须在一周内搬出，租金和押金不予退还，还要赔偿房子的折旧。”

“我的房租是每月1000元，一押一缴，中介费450元。”甘肃兰州开网约车的蔡斌回忆，退房当天房东没来得及亲自看房，但告诉他押金会在三天内退还。 。 。蔡斌搬出的第二天，房东独自前去检查房屋，并以洗衣机有问题、厨房不卫生为由，扣除了押金。

“我搬进去的时候洗衣机漏水，现在却要求我赔偿损坏。”蔡斌表示自己很委屈。联系不上房东后，蔡斌向相关部门投诉，对方建议他提起诉讼。 “但为了1000块钱跟房东打官司，金钱和时间的成本太高了，所以我只能承认自己运气不好。”蔡斌无奈的说道。

中介违约成本低

对此，国浩律师事务所（深圳）合伙人陈伟黄江律师分析，出租人通常处于强势地位，违约成本相对较低；而且维权流程较为繁琐，导致承租人通常不会卷入纠纷。涉及小额金额的纠纷，可以向法院提起诉讼。同时，房屋租赁合同纠纷属于平等当事人之间的民事法律纠纷。行政机关很难通过行政处罚等方式进行干预。它们通常通过第三方调解来处理。如果调解不成，只能引导当事人通过民事诉讼程序解决。 。

此外，记者在采访中发现，一些“黑中介”欺骗原本想短租的租客签订长租合同，然后以违约为名赚取租客的押金。

今年5月，在山东济南一家建筑公司工作的王宁因工作地点变动，找到中介提出为期3个月的短期租赁。 “当时对方告诉我，我可以选择短租，但要签一年的合同，租期满了他们就会给我转租。”结果8月份房子到期后，中介又以房子没有转租为借口。王宁的1500元押金被扣留。

北京连锁房产中介秦先生也向记者透露，目前中介行业准入门槛低，服务质量参差不齐，大量小型中介公司逃避监管；不少“黑色中介”通过各种方式吞噬客户存款。 ，金额一般为一两千元；一些中介机构可能隐瞒信息、夸大宣传甚至弄虚作假，扰乱市场秩序，侵害租户权益。

陈伟建议，当发生纠纷，租客无法协商或协商不成时，可以向街道办事处或住建部门提起行政投诉，请求行政调解，或者向有关部门提起诉讼。消费者权益保护单位。

多措并举，减少伤害租户行为的发生

记者使用关键词“房屋租赁合同纠纷”搜索中国裁判文书网发现，不少租客通过诉讼成功维权。广东省高级人民法院披露的一起案件显示，房主葛某、吴某认为，房客小陈在占用房屋期间，人为损坏房屋内物品且未清理干净，应支付维修费和卫生费，并以此为由扣除小额费用。陈某此前缴纳了3200元押金。

法院认为，小陈租赁案涉案房屋使用期限为两年，房屋使用过程中存在正常磨损，属于合理范围。葛某、吴某提交的证据不足以证明小陈故意损坏或者不当使用房屋内的物品。因此，判决葛某、吴某在扣除房屋保洁费100元的基础上，退还小陈剩余押金3100元。

不过，陈伟提醒，诉讼需要证据。作为承租人，必须提高证据意识和合同意识。您必须保留所有物品、电器、押金收取、租金交付等相关记录，不要轻信片面言论或口头承诺。房屋租赁合同应尽可能明确双方的权利和义务。另外，承租人在房屋交接和检查时，应注意哪些地方或设备有损坏，并记录下来，并以书面或拍照的方式留存。

也有专家表示，上法庭只是租户的最后选择，而且耗时耗力。应完善相关法律制度，加强常态化监管，减少损害承租人行为的发生，保障承租人的基本权益。此外，对于扣押押金、虚假房源、出租“出租屋”等违法行为，应明确处罚措施，加强行业自律。

记者注意到，目前对房屋租赁公司的规定正在完善。例如，今年7月，北京市住建委发布《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》，首次明确将住房租金纳入监管。对于一次收取3个月以上租金的住房租赁公司，需要将租金存入第三方专用账户，承租人可以自行查看租金监管账户中的金额。 （本文采访的租户均为化名）（工人日报记者 赵欢）

来源：《工人日报》（2024年10月18日第06页）

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