婚前购房婚后共同还贷离婚房产分割

东莞黄江律师获悉

一、【案例简介】

A先生2004年买了一套房子，当时的房价是18万元。 A人首付8万元，银行贷款10万元，契税、税金等其他费用1万元。婚前，他已偿还贷款本息共计5万元。 2008年，甲男与乙女结婚，这套房子价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻期间，双方共同偿还贷款10万元，还清贷款，其中本金7万元，利息3万元。 2012年离婚时，房子现值90万元。甲男、乙女对解除婚姻关系没有异议，但对房屋补偿金额有异议。 A某认为，自己婚前与房地产公司签订了购房合同，并从银行获得了贷款。虽然婚后还贷本息共计10万元，但银行每月定期从其工资卡中扣款，而女方并未参与还贷。 ，离婚时无权获得任何赔偿。乙女认为，由于双方尚未约定分割财产制度，因此男方的工资收入应属于夫妻双方的共同财产。如果离婚，应按房产现值90万元减去男方购房款18万元为基数进行赔偿。也就是说，乙女应该得到的赔偿是40万元。

二、【法院判决情况】

一审法院认为，结婚后，甲男、乙女还清了贷款10万元。尽管A人每个月都用自己的工资卡偿还银行贷款，但双方并未同意实行分产制。 A先生的工资收入应属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十条：“夫妻一方在婚前签订房产买卖合同，以个人财产支付首付款并取得银行贷款的，结婚后用夫妻共同财产偿还贷款，并办理房产登记。如果房产在首付一方名下，房产存续期间由双方协议处理。如果协议不能离婚。依照前款规定达成的，人民法院可以裁定该房地产属于产权登记当事人所有，未清偿的贷款为产权登记当事人的个人债务金额。结婚后双方共同偿还的贷款以及相应增加的财产价值；离婚时，产权登记一方应当按照《中华人民共和国民法通则》第三十九条第一款规定的原则向另一方予以补偿。婚姻法。”第一步应该是计算争议财产的增值率。 ，即争议财产现价除以（结婚时争议财产价格+共同支付的利息+其他费用）=90/(41+3+1)=200%；第二步，计算非房产登记方收到的补偿，即联名贷款还款部分乘以房产增值率，这个数额的一半即是应补偿的金额。 10乘以200%=20万元，非登记方获得的赔偿为10万元。一审法院判决涉案财产归男A所有，男A应向女B赔偿10万元。乙女不服判决提起上诉东莞黄江律师，二审法院裁定驳回上诉，维持原判。

三、【主要观点及理由】

《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》颁布实施后，在审判实践中，各地法院对于婚姻内共同还贷增值部分的计算方法存在差异。涉及第10条，计算结果也存在显着差异。不同之处。对于婚前一方贷款购买房产，婚后夫妻共同还贷的情况，离婚时共同还贷的增值部分如何计算？一位法官提出了一种逐步计算的方法。第一步，计算房产升值率，房产升值率=房产当前价格除以房产成本，这里房产成本等于房产价格购买时+支付的连带利息+其他费用。在计算房地产增值率时，必须考虑利息成本。不能简单地用房产现价除以结婚时的价格来直接得出升值率。 “其他费用”是指交易中涉及的费用，属于购买房屋的必要费用，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为成本的依据不是交易，而是长期使用房产所产生的费用；第二步，计算非房产登记方得到的补偿，即联名贷款还款部分乘以房产增值率，其中一半就是应补偿的金额。在计算具体赔偿数额时，应注意计算时间的确定。这里的增值是指婚后的增值，不包括婚前的增值，属于一方的个人财产。同时，我们还应该考虑两种情况下的修正问题。第一，离婚时贷款尚未还清时，只有夫妻共同偿还的利息可以计入房产成本，但20年、30年未还的贷款不能计入房产成本。房地产成本。利息是包含在成本中的，否则就会出现非财产登记方不能享受后续可能的升值收益，而要实际承担成本的情况。所有利息都会导致赔偿金额减少的不公平结果；其次，如果一方在结婚前购买房产一段时间后，在计算房产升值率时，应以结婚时房产的价格为计算依据，购买房产时的价格不能作为依据。因为从购买房产到结婚时的房产增值收入属于一方婚前个人财产。

我们认为，上述分步计算方法简洁、易懂、易于操作黄江镇律师，为审判实践中审理相关案件提供了参考方法。

另外，需要指出的是，法官在分割离婚纠纷财产时，不仅要了解“婚后双方共同偿还贷款以及相应增加的财产价值”，还要根据婚姻法第三十九条规定，根据财产案件的具体情况，本着照顾子女和女方权利的原则，作出公正的决定。也就是说，计算出来的赔偿金额并不是绝对的。法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权。目的是相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方的利益。

在审判实践中，我们有时会遇到房价下跌的情况。例如，当以较高价格购买房产时，夫妻俩在婚后共同偿还了几年的贷款后，离婚时房产的现值比最初购买时下降了。面对这种房产没有升值甚至负增长的情况，我们认为产权登记一方必须补偿另一方至少连付贷款本息的一半。原因有二：一是一方在婚前签订了房产买卖合同。购买房产的位置、楼层和朝向是买家自己的选择。对方只是婚后参与还贷，所以购房者自然要承担房价的下跌。二是离婚时财产归登记财产权的一方。如果仅用于居住而不是投资，房价的暂时下跌不会对房产造成实质性损失。

4.【适用法律解释】

适用婚姻法司法解释（三）第十条时，夫妻共同偿还贷款的金额及其相应增值部分，等于夫妻共同偿还贷款的数额乘以通过房地产增值率。所谓房地产增值率，就是房地产的现价除以房地产成本。房产成本包括购买时的房产价格+联名贷款利息部分+其他费用（如契税、印花税、营业税、评估费等）。

-结尾-

? 欢迎分享到您的朋友圈?

如果您有任何法律问题，可以添加以下微信号，我们将竭诚为您服务！

黄江镇律师?敬请于评论区发表高见，并对本文予以点赞及转发，以助广大读者把握法律与正义的界限。