土地使用权出让合同违约金标准及其

东莞黄江律师获悉

[文档要点]

土地使用权出让合同包含一定的行政因素，与普通民事合同相比具有其独特性。 《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）第七条和《国有土地使用权出让管理办法》第三十四条《国有土地使用权出让收入和支出管理办法》均明确规定，国有土地使用权人未按时足额缴纳土地出让收入的按照土地出让合同、土地划拨批准文件等规定，按日加收违约金额千分之一的违约金。上述规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，是国有土地交易市场的政策规定。其目的不仅是为了补偿损失，也是为了通过发挥违约金的惩罚功能来加强对土地市场的监管。提高土地利用效率，确保国家及时获得土地收益并投入国家建设。因此，上述条款体现在土地出让合同中，并非双方协商可以达成的条款。在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，原则上不宜以私法判决的形式否定其效力，也不宜据此调整权力。

【判决书】

中华人民共和国最高人民法院

民事判决

最高法院第 205 号法官

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：成都市某区规划和自然资源局，住所：四川省成都市龙泉驿区北泉路777号。

法定代表人：陈某某，董事。

委托诉讼代理人：蒋某某，北京京师（成都）黄江律师事务所黄江律师。

委托诉讼代理人：唐某某，北京京师（成都）黄江律师事务所黄江律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：四川XX房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区平安镇永永村一组。

法定代表人：赵某某，总经理。

委托诉讼代理人：朱某某，四川志高黄江律师事务所黄江律师。

委托诉讼代理人：杨某某，四川志高黄江律师事务所黄江律师。

再审申请人成都市区规划和自然资源局（以下简称区规划局）因与被申请人四川XXX房地产开发有限公司（以下简称“某某”）合同纠纷一案向四川省高级人民法院提起不服以下简称XXX公司）。 (2020)川民终民终1440号判决书，向本院申请再审。 2021年10月28日，本院作出（2021）最高民民字第4770号民事裁定开庭审理本案。本院依法组成合议庭，于2022年6月9日公开开庭审理了本案。再审申请人某区规划局委托诉讼代理人蒋某某、唐某某，朱某被申请人XX公司委托诉讼代理人某某到庭参加诉讼。目前该案已结案。

区规划局请求再审： 1、将一、二审判决“按每天千分之二的标准向原告成都市规划和自然资源局缴纳滞纳金”改为“按日缴纳滞纳金”。每天千分之二的速度”。 1、按照标准向成都市某区规划和自然资源局缴纳滞纳金； 2、二审诉讼费用由被诉公司承担。事实及理由：（一）某区规划局提倡的滞纳金标准是在合同和规范性文件中规定的。首先，根据双方签订的《变更协议（一）》（以下简称《变更协议》）第四条规定：“乙方无法按时支付土地出让金的，从逾期之日，每日向甲方缴纳1‰的滞纳金”，双方已明确约定滞纳金标准，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定。某公司在签订合同时，明确了解并同意遵守转让合同的内容，包括逾期付款的违约责任。合同一经签订，对双方均具有约束力。现某公司未履行合同规定的按时付款义务，又申请降低滞纳金标准，违反了诚实信用原则。其次，作为区规划局、作为国土资源管理部门，国有建设用地使用权出让关系到土地资源的充分保护和合理利用。签订的转让合同必须受到法律、行政法规和规范性文件的严格约束。 。根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）第七条规定，出让合同具有特殊性。与普通民事合同相比。

现行有效的规范性文件中，对于土地使用者未按时足额缴纳土地出让金应支付的违约金标准以及未执行的法律后果等都有明确规定。国家统一制定的标准。在这种情况下，合同中的许多重要条款必须符合法律和政策的规定。除通过特殊程序外，合同当事人一般无权单独变更和协商，人民法院不得自行调整滞纳金标准。 （二）一、二审法院依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》作出判决《中华人民共和国合同法（二）》第二十九条认为，双方约定的违约金过分高于造成的损失，属于适用错误依法调整滞纳金标准。根据上述国办发[2006]100号通知第七条的规定，未按时足额缴纳土地出让金的逾期金属，属于国有资产。它们与土地出让金属性质相同，应上缴国库。他们也属于国家。不能流失的国有资产范围。不能简单地依据某家公司申请的同期中国人民银行公布的同类存款利率或者人民法院酌情降低滞纳金标准。本案涉及《国有土地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）的违约金条款。某公司在参与拍卖前就已知晓此事。其自愿竞买涉案土地，并签订涉案《出让合同》。不存在超出当事人预期或者明显不公平的情况。

（三）人民法院自行调整现行规范性文件明确规定的滞纳金标准，不利于国土资源行政部门履行催收土地出让金和违约金的行政职责。某区规划局作为国土资源主管部门，在征集土地出让金和滞纳金时，严格遵守各项法律、行政法规和规范性文件的规定，行使行政职权。如果通过私法判决否定规范性文件规定的滞纳金标准，那么滞纳金将始终处于无法确定标准的状态，不利于申请人及时、准确、高效地履行滞纳金。追缴土地出让金和滞纳金的行政责任，不利于维护政府部门的公信力。综上，双方签订的转让合同中约定的逾期付款标准以规范性文件为准，不属于双方自由协商的范围。

某公司辩称，《转让合同》本质上属于民事合同，应受民事法律调整。原一、二审法院适用法律正确，对涉案违约金的调整不存在不当之处。 （一）案外人夏某某与某区国土资源局于2000年9月26日签订的出让合同中未约定容积率，××公司无过错为了这。案外人夏某某将涉案土地入股某公司后，该公司严格按照政府规划部门确定的指令性规划指标，于11月取得建设工程规划证书随后，某公司于2015年12月将商品房交付给买受人。2017年3月15日，某公司办理土地竣工验收时，某区规划局通报称，根据成都市土地资发[2014]250号规定，某公司需补缴土地出让金。此事并无过错。 （二）某区规划局在项目开发交付业主后通知某公司缴纳土地出让金，给该公司造成巨额损失。某区规划局2012年向某公司下发强制性规划控制指标通知书，明确了涉案地块的土地利用性质和容积率。该公司按照通知要求完成了相关建设，并于2015年取得了施工许可证、工程规划证书。 2017年3月15日，某公司在办理涉案地块房产初始登记时，某区规划局通知该公司需要缴纳土地出让金。期间，某公司多次联系某区国土资源局，但从未收到通知。直到2月才有明确答案 2018年3月，某区规划局确定了某企业需要缴纳土地出让金的具体数额。结果，某公司不仅没有将土地成本计入销售价格，还必须承担购房者逾期未办证的责任。违约责任，造成重大损失。某公司虽然没有批准，但为了推进项目认证，不得不于2018年3月30日与某区国土资源局签订了《变更协议》。 （三）双方签订后《变更协议》中，某区规划局控制了某公司可出售的商品房和车位，导致某公司无法变现和筹集资金。 （四）某区规划局未提交证据证明除资金占用利息损失以外的其他实际损失。每天1‰的违约金远远高于造成的损失。因此，原一、二审判决将违约金调整为每天2万，并无不当，符合法律规定。

某区规划局向一审法院提起诉讼，请求：1、判令某公司向某区规划局缴纳土地出让金本金及滞纳金。滞纳金按照实际欠款金额按每天1‰的比例计算黄江镇律师，直至实际还款之日（截至2019年7月12日，滞纳金暂按元计算，以上金额暂按元计算）； 2、判令公司承担本案债权实现的诉讼费、保全费及其他费用。

一审法院认定的事实：2000年9月26日，成都市某区国土资源局（以下简称甲方某区国土资源局）与夏某某（与本案无关的乙方签订了《出让合同》（长国土局[2000]出让合同第0190号）。合同第四条规定：“甲方转让给乙方的土地位于龙泉镇保安寺路，土地面积8283.3平方米。”第五条规定：“本合同项下的土地使用权出让期限为七十年。” 2006年10月8日，案外人夏某某与案外人廖玉兰签署了《定价及股权投资协议》，约定：“甲、乙双方共同设立四川XXX公司”。房地产开发有限公司、夏夏将收购的位于某区平安乡永永村1号的房产自愿转让给该两块国有土地使用权集团公司的土地证号（土地证号：龙国永[2000]08354号、龙国永[2001]13144号）作价**元，以此方式设立“四川某某房地产开发有限公司”。 2013年8月29日，某公司与冯某、曾某签订《商品房销售合同》，约定冯某、曾某购买房屋。某公司开发的“君悦中央”项目房，并约定某公司在2017年6月30日前取得商品房建筑权为证明，否则如果冯某、曾某不退房，则各逾期日，公司将按照冯、曾已支付房款的万分之一向冯、曾支付违约金。 XX公司自冯某、曾某实际取得房屋所有权证之日起30日内支付。 2015年11月20日，某公司位于永永村10组的“君悦中心一期（1#、2#及相应地下室）2栋”项目取得《建设工程规划证书》（审定核查）龙泉街道办事处.编号 5034）。

2018年3月30日，某区国土资源局（甲方）与某公司（乙方）签署《变更协议》。双方同意将原龙国永（2006）71928号地块（龙国永[2000]合同第0190号）转让并作相应变更。协议第二条规定：“根据区规划局2012年11月2日下发的《强制性规划控制指标通知》，该地块土地利用性质为二类居住用地，容积率为3.0≤容积率≤5.0。建立建筑密度≤25%，绿地率≥30%。第三份协议规定：“乙方同意按照成都市国土开发[2014]250号和成都市国土资源开发[2017]119号的规定确定原土地规划容积率。土地出让金为2.5元，并按规定缴纳土地出让金。 ”第四条规定：“乙方应当自本变更协议签订之日起6个月内，按照下列支付方式和约定时间支付土地出让金。 20 2018年9月30日内分三期向甲方指定的银行和账户支付全部土地出让金：5月30日前第一期（总价的20%）：元； 7月30日前第二期（总价的30%）：元； 9月30日前第三期（总价的50%）：元。乙方不能按时缴纳土地出让金的，自滞纳之日起每天向甲方支付滞纳金的1‰滞纳金。 《变更协议》签订后，某公司未能按照协议约定时间缴纳土地出让金，某区规划局先后于2018年3月3日、2018年5月31日、8月缴纳土地出让金2018年12月3日、2018年12月6日、2018年12月20日、2019年2月2日六次《成都市龙泉驿区土地公告》国土资源局关于征集土地出让价款的通知》向某公司下发，要求其缴纳土地出让金及滞纳金。某公司委托工作人员余向海于2018年4月4日收集并签署上述文件， 2018年6月1日、2018年8月6日、2018年10月15日、2018年12月11日和2019年2月21日。

2019年2月2日，中共成都市委办公厅印发成都市委办公厅〔2019〕11号成都市人民政府办公室关于印发《成都经济技术开发区龙泉驿区行政区划统一》《体制机制优化调整方案》和《龙泉驿区《区机构改革方案》通知设立区规划局，整合区国土资源局和区规划局职责。 2019年7月19日，冯某某、曾某某向成都市某区人民法院起诉某公司，要求支付拖延商品房初次登记违约金38287.19元。另查明，某区规划局承认某公司已于2018年9月30日向其支付土地出让金3万元。

一审法院认为，某公司对其应向某区规划局支付本案土地出让金本金无异议，一审法院依法予以确认。本案争议焦点为：某公司抗辩请求某区规划局降低土地出让金滞纳金标准是否成立。

根据2018年3月30日签署的《修改协议》，某公司应自签署之日（2018年9月30日）起6个月内分三期将全部土地权益支付至指定银行和账户。土地出让价格：5月30日前首期（占总价的20%）：元； 7月30日前第二期（占总价的30%）：元；第三期9月30日前（总价50%付款）：元。乙方不能按时缴纳土地出让金的，自滞纳之日起每天向甲方支付滞纳金的1‰滞纳金。然而，某公司于2018年9月30日仅支付了1万元土地出让金，并没有按照约定支付剩余的土地出让金。因此东莞黄江律师，某区规划局提出上诉，请求判决判令某公司公司承担土地出让金滞纳金，与诉讼请求相符，一审法院确认了《合同法》中规定的“向甲方支付滞纳金每日1‰的滞纳金”的标准。公司辩称，考虑到本案，规划局对某区规划局主张的滞纳金标准进行了调整。由于在决定偿还涉案土地出让金时，未及时完成竣工验收，对可售商品房和停车位进行了控制。法院认为，根据合同法第一百一十四条第二款的规定：“……约定的违约金超过造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。”

《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为依据，综合考虑对合同的履行情况，本着公平、诚实信用的原则，综合权衡当事人的过错程度、预期利益等因素，作出裁决。 ；当事人约定的违约金超过造成损失30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过高超过造成损失”。审查违约金是否过高，应根据当事人履行合同的情况、违约主观过错程度以及违约给对方造成的损失等综合判断。考虑到本案具体事实，特别是涉案土地出让金欠缴金额的确定时间，一审法院酌情降低了土地出让金滞纳金标准某公司每天应承担0.2%的延误。根据应付协议内容及本案查明的付款事实，某公司应承担的滞纳金应为：以元为单位，自2018年6月1日至2018年按照二十分标准计算每天千分之一 截止 7 月 30 日；单位：元 基数为2018年7月31日至2018年9月30日按照每天千分之二的标准计算；基数为元，自2018年10月1日起按每天千分之二的标准计算，从实际缴费之日起计算。

综上，某区规划局起诉某公司返还土地出让金本金及滞纳金的主张符合法律规定，应予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条的规定作出判决（二）：土地出让金本金自本判决生效之日起十五日内向某区规划局缴纳，本金按每天万分之二的比例缴纳。滞纳金按标准向各区规划局缴纳（以元为单位，计算时间为2018年6月1日至2018年7月30日；以元为单位，计算时间为2018年7月31日至2018年9月30日止） ；以元为单位，从2018年10月1日起至实际支付日止）。在本判决指定的期限内不履行金钱支付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费为人民币100万元，由某公司承担。

某区规划局不服一审判决，向四川省高级人民法院提起上诉。上诉请求为：1、一审判决“并按每天万分之二的标准向某区规划局缴纳滞纳金（元）”基数，从201起计算，2018年6月1日至7月2018 年 30 日；以人民币为单位，计算时间为2018年7月31日至2018年9月30日；以元为基数，自2018年10月起计算 自1日起计算至实际执行之日 判决变更为“并向某区规划局按每日千分之一的标准缴纳滞纳金（以元为基数，自2018年6月1日起计算）”至 2018 年 7 月）” 30 日结束；以元为基础，从20开始计算，2018年7月31日至2018年9月30日；以元为单位，自2018年10月1日起计算至实际缴纳之日止）”；2、本案一、二审诉讼费用均由某公司承担。

二审中，某区规划局对一审认定的“某公司于2013年8月29日与冯某、曾某签订《商品房销售合同》”提出异议，认为其并非对方当事人。除上述异议外，双方对一审判决认定的事实均无异议。二审法院认为，冯某、曾某于2013年8月29日签订的《商品房销售合同》与本案不属于同一法律关系，与本案无关。它没有就本案作出决定。

二审法院认为，本案争议焦点为：违约金是否应当减少。

根据合同法第一百一十四条的规定，最高人民法院

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