温州市物业专项维修资金管理办法详解：适用范围、定义及执行细则

东莞黄江律师获悉

所有县（城市，地区）和城市相关单位的人民政府：

现在，“温州物业特殊维护基金管理措施”已发布给您。请根据实际情况认真实施。

温州市政府政府

2024年11月30日

（该文档已公开发布）

温州物业特别维护基金管理措施

为了加强财产特殊维护资金的管理，请确保对普通零件，公共设施和设备的维护和正常使用，并保护财产特殊维护资金的所有者的合法权利和利益。中华人民共和国，财产管理法规和千省省份房地产管理条例，“温州物业管理法规，“住宅特殊维护基金管理措施”和其他相关法规，结合该城市的实际情况，这些措施是专门制定的。

1。应用程序范围和定义范围

（1）这些措施应适用于财产特殊维护资金的存款，使用，管理和监督。

（ii）在这些措施中提到的财产特殊维护资金（以下称为特殊维护资金）是指所有者的特殊存放物用于财产的共同零件（以下称为普通零件）和财产公共设施和财产公共设施和设备（以下称为公共设施和设备）由所有者存放。 ）保修期限后进行维修，更新和翻新的资金。

ii。管理原则

根据特殊帐户存储，特殊资金，所有者决策和政府监督的原则独立核算特殊维护资金，并根据“住宅特殊维修资金的会计措施维护资金”。根据他们属于的社区或建筑物以及房屋的门号等设置帐户。设置一个单独的帐户，并根据社区，建筑物，房屋门号等进行详细的会计或辅助会计。

3。责任部门

（i）城市，城市（城市，地区）的住房和城乡发展部门负责监督和指导其行政区域内的特殊维护资金。

（2）发展与改革，金融，紧急情况，审计，市场监督，全面的行政执法部门应合作，根据其各自的责任提供有关特殊维护资金的相关监督和指导。

（iii）由纽约市，县（城市，地区）住房和城乡农村发展当局指定的特别维护基金管理机构（以下称为管理机构）负责管理特殊维护资金的管理。

iv。存款的范围和标准

（1）以下财产的所有者应按照这些措施的规定存入特殊维护资金：

1.住宅，除了一个所有者拥有并且不与其他物业共享常见的零件或设施和设备；

2。住宅社区或与住宅社区以外的单个住宅建筑有关的非住宅建筑物；

3。出售公共住房。

（ii）特殊维护资金的第一阶段根据以下规定存入：

1。对于没有共享电梯的住宅或非住宅房屋，所有者应根据其拥有财产的建筑物区域的50元/平方米的标准存放财产；

2.带有共享电梯的住宅或非住宅房屋应按照其拥有财产的建筑区域的90元/平方米的标准存放；

3。地下停车位的所有者应根据自己拥有的物业建筑区域的50元/平方米的标准存入；

4。如果出售公共住房，则所有者应根据自己拥有的财产的建筑区域存入特殊维护资金。每个平方米建筑区域存入的资金数量是当地住房改革成本价格的2％。房屋销售单位将根据一项标准，即多层住宅物业不少于销售费的20％，高层住宅物业不少于30％销售费。

市政住房和城乡农村发展机构应按照社会和经济发展的变化遵循公平和合理性的原则，并迅速调整特殊维护资金第一阶段的存款标准，并在经过特殊维护资金的第一阶段，并在经批准后实施这些标准市政府政府。

5。存款方法和时间

（1）特殊维护资金的第一阶段将由建筑部门或公共住房销售部门全额支付。建筑部门应在财产完成并接受之前将特殊维护资金存入管理机构，并在交付财产时从所有者那里收取特殊票据。

如果所有者未能按照这些措施的规定全额存放第一个特殊维护资金，则建筑部门或公共住房销售单位不得遵守财产交付程序。

（2）建筑部门可以通过提交担保信代表建筑单位代表建筑部门支付特殊维护资金。担保范围的范围，担保信的范围应满足这些措施的相关要求，还应满足根据请求付款的要求。

（3）当收集特殊维护资金时，管理机构应发出由省级金融部门统一生产的特殊票据，并每个家庭实施一张发票。

6。持续资金

（1）使用特殊维护资金后，如果财产管理领域的特殊维护资金的书籍余额少于第一阶段的存款金额的30％，则所有者的组织应制定特殊维护基金续签计划，并在所有者的会议投票和通过后组织相关组织。所有者继续生存。如果没有建立所有者的组织，则乡镇人民政府和街道办公室应指导所有者组织的准备和建设，并指导所有者组织建立所有者组织后进行基金续订。

（ii）以下资金应转移到特殊维护资金：

1。特殊维护资金的存储净利息；

2。使用特殊维护资金从国库券购买净增值收入；

3。从使用共享零件，共享设施和设备获得的收入，除非由业主会议决定；

4。在取消共享设施和设备后回收的剩余价值；

5。其他应根据法规转让的资金。

物业服务提供商和所有者组织应在每年第一季度第一季度将收入余额从上一年从共享零件和共享设施和设备转移到特殊维护基金帐户。

7。使用范围

（1）特殊维护资金归所有者拥有，并在保修期到期后专门用于维护，更新和转换通用零件以及通用设施和设备。它们不得用于其他目的。

1。维护，更新和转化的共同部分的范围包括：

（1）屋顶防水层损坏，顶部房间正在泄漏；

（2）雨水泄漏发生在建筑物的外壁，在外壁的内表面造成湿和霉菌；

（3）地下室有水的泄漏或积聚；

（4）建筑物外墙的外部装饰层有严重的裂缝或掉落；

（5）在楼梯间和公共走廊的装饰层中有严重的裂缝或掉落，栏杆被严重生锈；

（6）窗台，门廊屋檐，楼梯台阶，扶手，楼梯入口和出口门受到严重破坏；

（7）公共区域的门，窗户或窗户屏幕受到严重损坏；

（8）其他需要维护，更新和翻新的情况。

2。维护，更新和共享设施和设备的转换范围包括：

（1）需要修理或更换电梯的主要部分；

（2）次级供水系统设备组件严重磨损和生锈；

（3）避雷设施不符合安全要求；

（4）分销设备的分销框（机柜）中的一些电缆，电线和组件损坏；

（5）如果防火系统患有功能障碍，或者某些设备和组件受到严重损坏；

（6）如果建筑物中的排水（污水排放）设备出现故障，供水和排水管泄漏，严重生锈，污水处理泵被腐蚀或其他设备受损；

（7）访问控制，建筑物，监视，中央空调和其他设备无法正常运行；

（8）其他需要维护，更新和翻新的情况。

（2）设计，竞标，评估，监督，咨询，检查，保险以及在维护和更新和翻新普通零件以及共同设施和设备的过程中产生的其他费用可以包括在项目成本预算中，并将包括在特殊维护资金。

8。使用原则

（1）使用特殊维护资金应遵循便利，速度，开放性和透明度的原则，以及受益人和承担者之间的一致性。

（2）如果达成协议，则应根据协议确定共享零件以及共同设施和设备的维护，更新和转换的成本；如果没有协议或尚不清楚该协议，则应根据所有者独家部分区域的比例确定。

（3）如果已存入特殊维护资金，则应从受益财产子帐户帐户中支付分配的费用；如果受益人财产子账户的书籍余额不足，则分配的费用应由受益人所有者直接支付。

（iv）如果物业管理领域的特殊维护资金的书籍余额不到第一阶段的存款的30％，则剩余资金仅在此的紧急情况下仅使用。措施。

9。基金监护权

（1）特殊维护资金由管理机构管理，使用资金分为普通使用，紧急使用和日常使用。

（2）所有者的组织或相关所有者，如果尚未建立所有者的组织，则村（邻里）委员会（以下称为“使用申请人”）可以申请使用特殊维护资金。物业服务提供商可以接受申请人的委托，以协助处理相关程序。

如果最初的使用申请人由于其任期到期或暂停执行职责而无法继续组织维护（街头办公室），并与新申请人合作，用于进行维修。对于该项目的后续工作，您还可以继续执行申请人的职责，以便在完成和解决维护项目之前。

10。普通使用

根据以下程序处理普通使用项目：

（1）使用的申请人根据实际需求将书面申请提交给管理机构；

（2）使用的申请人制定了“特殊维护基金使用计划”（以下称为“使用计划”），并将在7天的特殊维护资金范围内向所有者宣布“使用计划” ;

（iii）“使用计划”应受所有者的投票约束，其专有零件的占该地区的三分之二以上，其人数占其独家零件的所有者的三分之二以上业主区域的一半，其独家零件的占占专有部分超过一半人和投票结果的人的一半以上，将在超过一半的所有者之后实施参加投票将向所有者宣布；

（iv）申请人通过“用户计划”，投票结果和其他相关材料适用于管理机构的补贴机构；管理机构应在收到完整申请材料之日起五个工作日内进行审查。如果满足要求，则应根据合同规定的进度进行施工；如果该法规不符合要求，则应发出不支付的通知；

（5）项目完成后，申请人应组织接受并向所有者公开接受结果7天；如果项目到期后不反对公开公告期，申请人应以相关材料（例如项目接受）向管理机构提交和解申请；

（vi）管理机构应在收到和解申请之日起五个工作日内进行审核。如果解决方案符合要求，则应进行和解；如果解决方案不符合要求，则应签发和解。

11。紧急使用

（i）如果发生以下紧急情况之一，所有者的组织或他所委托的财产服务提供商应采取必要的紧急安全措施并及时组织维修：

1。电梯严重故障或有严重的安全危害；

2。如果消防设施失败，则消防局会发出纠正通知；

3。次级供水泵的操作被中断；

4。大区域建筑窗帘墙，外墙和建筑配件掉落或有掉落的风险；

5。排水和污水排放设施被破裂或严重阻塞；

6。其他危害住房安全以及个人和财产安全的紧急情况。

（ii）如果上一段中列出的紧急情况发生，并且需要立即修复建筑物及其辅助设施，则所有者的组织或他托付的财产服务提供商可能申请使用特殊维护资金，而无需共同决定所有者：

1。使用的申请人根据实际需求向管理机构提交紧急使用申请；

2.使用申请人制定“特殊维护资金的紧急使用计划”（以下称为“紧急使用计划”），将向所有在该物业内的重要职位的所有者宣布“紧急使用计划”管理区；

3。申请人可以在市政房屋和城乡建筑部门建立的紧急维护平台中随机匹配建筑单位，或通过公共招标选择和招募建筑单位；

4.使用申请人向管理机构申请应急使用计划，建筑合同和其他相关材料的补贴；管理机构应在收到完整申请材料之日起的两个工作日内进行审查。如果满足要求，则应根据合同规定的进度进行施工；如果该法规不符合要求，则应发出不支付的通知；

5。项目完成后，申请人应组织接受并向所有在物业管理领域中明显地位的所有者宣传接受结果7天；如果不反对公开公告期，申请人应采取相关信息，例如对管理层的项目接受。该机构提交了一个和解申请；

6.管理机构应在收到和解申请之日起五个工作日内进行审核。如果解决方案符合要求，则应进行和解；如果解决方案不符合要求，则应签发和解。

（3）如果这些措施的第十一项项目1中规定的紧急情况发生，如果所有者组织或相关所有者未能根据法规进行维护，更新和转型，则财产管理部门可以组织代表他人的维修。

12.日常使用

（1）以下项目的每日使用费用可以包括在特殊维护资金中：

1。法律，法规和规则规定的共享设施和设备的强制性检查和检查；

2。共享设施和设备的紧急项目维护保险。

所有者的组织可以根据物业管理区域的实际情况来决定每日使用的总费用，并向所有所有者宣布，或根据所有者会议的程序规则规定。

（ii）根据以下程序处理日常使用项目：

1。申请人使用申请人根据实际需求向管理机构提交书面申请；

2.使用申请人制定“特殊维护资金的每日使用计划”（以下称为“每日使用计划”），并将向所有者宣布“每日使用计划”的特殊维护资金范围内的所有者三天；如果在此期间没有书面异议，则“每日使用计划”将在公开场合宣布，应视为所有者的同意；

3.使用申请人申请补贴，例如“每日使用计划”，公告结果等；管理机构应在收到完整申请材料之日起的三个工作日内进行审查。如果满足要求，则应分配。 ;如果法规不遵守法规，则应发出非账目的通知；

4。项目完成后，申请人应组织接受并向所有者公开接受结果三天；如果项目到期后不反对公开公告期，申请人应以相关材料（例如项目接受）向管理机构提交和解申请；

5。管理机构应在收到和解申请之日起五个工作日内进行审核。如果解决方案符合要求，则应进行和解；如果解决方案不符合要求，则应签发和解。

每日使用的总费用不得超过该物业管理领域第一个特殊维护资金总存款的5％，并且超额应受到普通使用的申请。

13。资金的自我管理

（1）在建立所有者会议之后，如果特殊维护资金由行业独立管理，则鼓励制定特殊维护资金管理法规，以阐明以下事项：

1。指定负责特殊维护资金和自我管理主管的人，澄清责任和定义责任，并签署绩效承诺信；

2。选择一个特殊的帐户管理银行作为公共招标方法，或直接为当地管理机构选择特殊的帐户银行，并为特殊维护资金开设特殊帐户；

3。委托第三方专业机构负责自我管理的帐户帐户管理；

4。特殊维护资金存储和财政债券购买计划；

5。特殊维护基金使用计划和紧急使用计划；

6。特殊维护资金的持续付款计划；

7。在执行违反特殊维护资金管理的行为中应承担的责任；

8。与特殊维护基金有关的其他主要事项。

特别的维护基金管理条例应向所有者公开十天。公告期到期后，所有者会议将及时举行。在物业管理区的独家区域之后，业主区域占总面积的三分之二以上，人数占总面积的三分之二以上。业主应参加投票，并应在超过一半的所有者的同意下构成所有者会议的决议，参与独家零件的投票和一半以上的所有者参加投票。

如果在管理法规中商定的有关特殊维护资金变更的事项，则应根据上段的规定重新发表并对其进行投票，并提交给管理机构。

（2）如果业主会议决定转移特殊维护资金以进行自我管理，则业主委员会，财产管理委员会和其他所有者组织应以书面形式向管理机构提交申请。

如果满足转让，管理机构应通知特殊帐户管理银行，以在收到该财产管理区域的所有者存入的特殊维护资金的书籍余额中应用。特殊维护资金的特殊帐户并交出相关帐户。

（3）如果特殊维护资金由所有者本身管理，则应根据业主会议制定的特殊维护资金自我管理法规使用。

14。项目管理

（1）为了确保项目的质量和合理使用特殊维护资金，如果总维护，更新和翻新项目的总成本超过30万元人民币（包括），则鼓励使用公众招标来选择和招募建筑单位。

（2）如果总维护，更新和翻新项目的总成本超过100,000元人民币（（包括），则鼓励价格审查机构在完成和接受该项目后定居和审查价格。

（3）管理机构对超过30万元人民币的项目预算金额（包括）组织现场调查。

15。异议

如果相关所有者提出异议使用特殊维护资金，则他或她可以向管理机构提交书面异议材料，以澄清异议内容，原因和相关证据；在管理机构收到所有者的反对意见之后，它应组织专业人员及时核实和调查；此后调查结束时，将向反对者的所有者发出书面处理意见，并将解释基础和结果。

16。和解和付款要求

（1）如果修理，更新和翻新的结算费超过预算金额的5％以上，则应重新申请超过多余的用途。

（ii）申请人不得将分配的特殊维护资金用于使用计划中列出的维护项目以外的其他项目。

（3）在维护，更新和翻新项目的保修期内，可以按照合同中的同意保留质量的不超过总合同金额的3％的质量押金。

（4）应将特殊维护资金分配给由项目建设（维护）合同确定的建筑单位帐户；涉及第7条规定的相关费用东莞黄江律师，这些措施的第2款可以分配给相关的单位帐户。

17。禁止的范围

以下费用不得包括在特殊维护资金中：

（1）根据法律，应由建筑部门或建筑部门承担的共同零件以及共享设施和设备的维护，更新和翻新成本；

（2）管道和设施的维护和维护成本，例如供水，电源，天然气供应，供暖，通信，有线电视等，应由法律所承担的相关专业业务部门承担；

（3）由于人类损害或其他原因，当事方应承担的维修费用；

（4）根据财产服务合同应由物业服务提供商承担的维护费用；

（5）由国家和省规定的相关单位和个人应承担的费用。

18。监督和管理

（1）管理机构应采用公共投标方法，选择最佳的特殊帐户来管理银行，并为特殊维护资金开放特殊帐户。

（2）市政房屋和城乡农村发展当局已建立了一个统一的物业管理信息系统，以对统一的监督和管理该市的特殊维护基金数据信息进行统一的监督和管理。鼓励使用物业管理信息系统进行在线投票，以提高决策效率并保护所有者的权利和利益。

（3）在特殊维护资金的存储期间，利率每年一次解决。除了同年存入或使用的零件外，利率是按银行当前存款利率计算的，另一部分是按银行的定期存款利率计算的 - 年。

（4）在确保安全和正常支付特殊维护资金的前提下，管理机构和业主组织可以根据相关的国家和省级法规使用特殊维护资金购买国库券或转移时间存款。上一年的增值收入分配在每年的第一季度完成，并包括在物业帐户中。

（5）禁止使用特殊维护资金向单位和个人提供任何形式的担保，从事债券债券回购，委托财务管理业务，对股票，期货和其他金融活动的投资，或使用购买的国库券保证和其他保证的维护资金。

（vi）在转让财产时，所有者应向受让人解释特殊维护资金的存款和余额，以及该物业单独帐户中的特殊维护资金，应与财产所有权同时转让。如果原始所有者未能根据法规存入第一批特殊维护资金或未能继续或订阅特殊维护资金，则原始所有者应与受让人进行谈判黄江镇律师，并根据法规在处理所有权转让之前将其全额存入登记。

（7）如果财产丢失，则根据财产权关系，应将财产子账户余额的特殊维护资金退还给相应的所有者。由出售公共住房的单位提取的特殊维护资金的书籍余额应退还给该单位出售。如果不存在待售的单位，则应根据待售单位的财务隶属关系在同一级别提交国库。

（8）管理机构或所有者组织应宣布以下情况并接受所有者的监督：

1。财产管理领域的特殊维护资金的付款，使用，增值收入和余额；

2。财产帐户中特殊维护资金的付款，使用，增值收入和余额；

3。有关特殊维护资金使用和管理的其他相关情况。

如果所有者对已发表的情况有任何异议，他可能会要求审查；管理机构或所有者组织应在收到审查申请之日起的七个工作日内回复。

鼓励同时发布通过市政住房和城乡农村发展当局建立的物业管理信息系统上述信息。

（9）鼓励所有者组织和委托第三方专业机构定期审核和监督使用由业主会议独立管理的特殊维护资金，并向所有所有者披露审计结果。

十九。附录

（1）尚未为业主组织建立的居民社区可以在乡镇人民政府（街头办公室）的监督和指导下履行这些措施中规定的所有者的组织责任。

（ii）这些措施中提到的常见部分是指财产管理领域所有者常见的部分，包括但不限于：基本结构部分，例如基础，承载结构，外墙，屋顶等。 rooms, pump rooms, power rooms, , etc. are used for to the , as well as parts such as , fire , fire , etc., and other parts to laws and The that it to the part of the owner.

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(III) This shall come into on 1, 2025. The " City Fund " ( 's Order No. 120) is also .

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