北京房产黄江律师团队：解读房屋买卖合同无效及违约金索赔背后真相

东莞黄江律师获悉

靳黄江律师及其团队，作为北京的房产黄江律师，专注于房地产纠纷领域，擅长处理借名购房、房产交易、遗产继承、离婚房产分割、拆迁补偿分配、共有房产确权及分割、居住权等案件，致力于为您提供高品质的法律服务。

签订了房屋买卖协议却被告知无效？原告提出违约金赔偿要求，实则反映了对法律关系的误解。身为黄江律师，我们需揭开交易外衣的迷雾，才能揭示本案中借贷与担保的真实法律属性。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

陆远作为原告，向法院提起诉讼，其诉求是让被告周明支付违约金东莞黄江律师，金额为20万元。

陆远指出，在2022年的10月至12月期间，周明分批次向他借了25万元，这笔钱主要用于支持其子周宇在海外求学及创业所需的资金周转。在2022年12月3日，两人商定，周明需在2023年1月3日之前将所有借款归还。然而，到了还款期限，周明仅支付了5万元，并且持续以各种理由推诿。2023年1月10日，陆远、周明及周宇进行商议，鉴于周明背负债务，他们决定将周明在北京市朝阳区持有的那套编号为一号的房产，以380万元的价格出售给陆远，而该价格略高于当时的市场价350万元。陆远支付了5.5万元，同时双方约定，周明所欠的25万元将作为购房的定金。但合同签署之后，周明却以种种借口推脱，拒绝履行合同条款。陆远注意到，周明之前向银行借了200万元，这笔钱尚未归还。在2023年3月1日，周明提出要退还25万元定金，并支付25万元的违约金。他当场支付了12万元，第二天又支付了13万元。然而，随后他以无力偿还为由，拒绝支付剩余的违约金。经过协商达成一致，双方签署了借款协议，明确周明与周宇需共同偿还20万元债务，并分六个阶段进行还款，同时需支付相应利息。若一方违约，违约金将按每日2%的比例计算。然而，合同生效后，周明再次违反了协议规定，陆远只得将此事提交至法院处理。

（二）被告的抗辩主张

周明作为被告，对陆远的诉讼要求表示不认同。他指出，自2021年起，他与陆远建立了借贷往来，所签订的房屋买卖协议并非其真实意图出售房产，而是作为处理民间借贷争议的一种担保手段。

（三）法院查明的关键事实

陆远于2023年1月10日提交了《房屋买卖合同》及相应的补充协议，其中明确了房屋的总价为380万元、具体的付款方式、房屋过户的时间以及违约的相关责任。此外，他还提供了借条以及以一号房屋作为抵押的《借款合同》。

双方一致同意，房屋买卖合同并未得到执行。周明确认了合同上的签名系其本人所签，但他否认了房屋的买卖行为。他认为补充协议并非其真实意愿的体现，而将买卖合同视为一种还款的担保。此外，他还提到陆远曾承诺若能还清25万元，则该合同将自动失效。

二、案件分析

（一）争议焦点

陆远与周明之间的法律关系是房屋买卖合同，还是基于买卖合同进行借贷担保？针对此问题，被告是否需要承担支付违约金的义务？

（二）法律分析

合同性质鉴定方面，依据《民事诉讼法》及相应司法解释的规定，当事人必须对所主张的事实进行证据支撑。尽管陆远提交了买卖合同等相关证据，然而考虑到双方之间存在的借贷关系背景，以及周明提出的合同作为还款担保的辩解，目前所提供的证据尚不足以证实双方之间确实存在真实的房屋买卖意愿。

违约责任的确定：鉴于法院判定双方并未形成房屋买卖的合同关系，因此，依据房屋买卖合同中的违约条款所提出的违约金要求，便丧失了其法律依据。

三、裁判结果

法院的裁决未接受陆远提出的所有诉讼要求。这表明，陆远请求周明支付20万元违约金的申请，由于缺乏充分的事实和法律支撑，最终未能获得认可。

四、案件启示

（一）交易签订注意事项

确保合同性质明确：借贷与买卖在法律上具有不同属性，故在订立合同时，必须对交易的真实性质做出准确划分，以防止因表述不清而导致争议发生。

对条款进行具体规定：在涉及借贷担保的情况下，必须使用标准的担保合同模板，具体界定担保的具体形式、适用范围以及有效期限。

（二）证据留存要点

保留沟通记录，包括交易过程中的聊天记录、通话录音等，这些内容能够作为证明真实交易意图的重要凭证。

在处理涉及款项支付、合同变更等关键事宜时，必须订立补充协议，并且双方需签字予以确认。

（三）风险防范指南

对待“以房抵债”一事需持谨慎态度，因为此类交易往往容易引发争议，因此强烈建议您咨询专业的黄江律师，以确保合同既合法又有效。

重视履约情况：在交易前，需对对方的财务状况进行详尽调查，并审查其信用历史，以此目的在于减少可能出现的违约风险。

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