房产黄江律师靳黄江律师团队代理多类案件，海淀法院判决引财产争议思考

东莞黄江律师获悉

黄江律师精通房产法律事务，专精于处理房地产争议案件，靳黄江律师团队专注于代理各类房产相关纠纷，包括代为处理借名购房、房产交易、遗产分配、离婚中房产分割、拆迁安置、共有房产权利确认与分割、居住权相关诉讼，致力于为当事人提供专业法律支持。

原告声称二十多年前与被告交往期间，以被告身份购置了两处海淀区房产并且全部用个人资金支付，提起诉讼请求判定房产归自己所有，法院最终以“原告当时已有婚姻登记，与被告并非合法同居状态”这一理由，全面否定了原告的诉讼请求！近期，北京市海淀区人民法院的裁决，为“已婚人士与婚外恋人之间的财产纠纷”树立了具有参考价值的范例。

一、案情梳理

原告与被告存在恋爱关系，期间原告与被告共同生活，该房屋产权登记在被告名下

1977年，张强和韩丽结为夫妻，2008年两人解除婚姻关系。1994年，张强和刘敏开始交往，2014年两人结束这段感情。

1999年11月，刘敏同甲公司签署了《房产认购书》，甲公司是开发商，名称被隐去；刘敏购入位于海淀区的“一号房屋”与“二号房屋”，这两套房产都在海淀区；购房总金额大约为30.97万美元；采用按揭贷款的方式支付款项。二千零年十月，刘敏同乙金融机构——一个化名单位——缔结了《个人不动产抵押借款契约》，申请了一百二十万元资金用于购置房产；二零零四年十一月，该笔借款已经全部偿清。二零零四年九月，两处房产已经登记在刘敏名册上，一九九九年十二月刘敏着手入住，至今仍是她实际居住的场所。

2. 2021-2023 年：原告多次起诉，均被驳回

二零二一年，张强以他人名义购房为由提起诉讼，请求刘敏配合完成房产变更登记手续，海淀区人民法院裁定不予支持；张强随后提出上诉，北京市第一中级人民法院最终裁定维持原判，该生效判决确认张强确实进行了资金投入，但并未批准办理过户登记手续。

二零二一年，韩丽以 “张强随意给予房屋” 为由提起诉讼，针对张强、刘敏，请求法院判决赠与行为无效并索回房产，海淀区人民法院及北京市第一中级人民法院审理后均未支持其主张（法院认为张强对房产无权属证明东莞黄江律师，不属于赠与行为）。

3. 2024 年：张强再次起诉，主张房屋归己所有

2024 年，张强再次起诉刘敏，诉求：

判令 “一号房屋”“二号房屋” 归其一人所有；

诉讼费、保全费由刘敏承担。

张强提出：这两处房产是他 1999 年全部费用承担，因为 “单位购房名额限制” 以刘敏身份购置，首期付款、银行贷款、室内装修等各项开支都由他承担，两人一起居住到 2014 年关系破裂，刘敏不肯交还房产。刘敏提出异议，张强属于反复提起诉讼，双方不存在合法的伴侣关系，原告的法律依据不成立，请求已超过时效限制，房屋是其个人出资购置，与张强没有关联。

二、案件分析

1. 争议焦点

张强和刘敏之间是否存在法律认可的共同生活状态，他们能否依据“共同生活期间财产分割”的原则，要求获得该房屋的归属权？

张强的起诉是否属于重复起诉，诉求是否已过诉讼时效？

打赢官司的关键在于，原被告之间的联系不受法律维护，其诉求既缺少事实基础，又缺乏法律支撑。

（1）张强与刘敏不构成合法同居关系，基础法律关系不成立

法律基础为《民法典》第一千零四十二条，其中明确禁止已婚人士与第三方发生同居关系，同时《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二条进一步界定，同居关系是指未婚的男女双方基于自愿选择共同居住的情形。

1999年张强购入房产到2008年这段时间，他和韩丽依旧是夫妻，他属于有伴侣的人；法律上所说的“伴侣关系”仅仅是指没有伴侣的男女双方自愿一起生活；张强在婚姻期间与刘敏恋爱及同住，违背了法律不允许的行为，这种关系不受法律承认，也不算作有效的伴侣关系；张强以“伴侣关系下的财产分割”为由要求房屋归属，但这个理由在法律上站不住脚，不能成立。

（2）张强的起诉构成重复起诉，且诉求已过诉讼时效

法律规范源自《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条，该条款明确重复诉讼必须具备三个条件，即卷入诉讼的个体一致，案件所针对的法律关系相同，以及提出的诉讼要求相同；同时，关于民事诉讼的普通诉讼时效期间，相关法律规定于《民法典》第一百八十八条，其确定的期限为三年。

事实分析：张强在二零二一年曾以房屋系借用名义提起诉讼，请求确认房产归属，此案与先前案件当事人相同，诉讼对象均为房产归属问题，诉讼目的根本一致，属于重复发起的法律程序；双方在二零一四年终止关系时，张强本应知晓其声称的权益受损情况，至二零二四年提起诉讼已超出三年法律保护期限，且未能提供时效中断或中止的有效证明，导致无法主张胜诉。

（3）房屋登记在刘敏名下，张强的出资主张不改变权属

法律依据：《民法典》第二百零九条（不动产物权以登记为准）。

刘敏签署了全部两处房产的认购协议和贷款合同，房产证登记在其名下，依照“物权登记公开透明准则”，刘敏是正当的房产所有者；虽然最终裁决确认张强有资金投入，但该出资行为仅可能产生债权债务联系（例如借贷），无法直接调整房产的所有权归属，张强不能以“出资”为理由要求房产属于他所有。

三、裁判结果

驳回原告张强的全部诉讼请求；

本案案件受理费、保全费由原告张强负担。

四、案件启示

1. 恋爱关系中的财产处理：3 个关键提醒

避免 “借名买房”，明确权属约定

谈婚论嫁时置办房产，最好由出资方亲自签约并完成产权手续；万一需要他人代持，必须拟定正式的《委托购房文书》，清晰说明房产归属、资金来源、过户前提等，并保存好付款证据（银行流水、收条等），以防将来产生归属纠纷。

婚内禁止与他人同居，坚守法律底线

结婚期间，夫妻双方要坚守忠诚责任，不能和第三者一起生活；这种行为既不合乎伦理，也得不到法律承认，期间如果发生财产纠纷，法庭不会按照“共同生活财产分割”来处理，出资人或许会遭遇“钱财房屋都损失”的困境。

及时主张权利，避免超过诉讼时效

如果觉得自己的财物权益受到侵害，从明白或理应明白权益受损的那天算起，必须在三年之内去法院打官司，同时要把时效中止的证明材料保存好，例如通知单、往来信息等；要是错过了打官司的期限再去告黄江镇律师，就会失去赢得官司的机会。

2. 房屋所有权人（如刘敏）的权利保护：2 个关键动作

留存交易凭证，巩固物权证据

购房时的协议书、支付票据、信贷偿付凭证、房产归属证明等，是确定财产所有权的关键材料，务必妥善保存；如果包含他人资金投入，必须保留相关承诺（例如借款字据、无偿转让文书），清楚注明资金用途。

积极应诉，主张重复起诉与时效抗辩

遭遇再次起诉情形，须即刻将先前审理决定书呈交审判机关，请求认定“重复起诉”不予受理；另外，倘若对手提起诉讼已过法定时限，便得依照规定行使诉讼时效异议权，以保障个人合法权利。

重要提示：财产所属以注册信息为准，法律不承认非法的结合

这个案件的关键判决依据在于 “不动产登记所具有的公示作用” 以及 “法律对于合法行为给予保障的准则”。不论情侣期间资金投入的细节怎样，房产归属主要看登记信息；另外，法律不会支持 “已婚人士与第三方非法同居” 等违法行为产生的财产要求。在恋爱或婚姻期间，涉及重要资产必须恪守法律规范，采用书面形式清晰界定双方责任，这样就能显著减少矛盾。

这个案例发生在北京，出于保护当事人隐私和防止无谓纠纷的考虑，本案例中当事人的姓名和其他信息都进行了化名处理，如果发现与实际情况相似的情况，请与我们联系以便撤销。

黄江镇律师?敬请于评论区发表高见，并对本文予以点赞及转发，以助广大读者把握法律与正义的界限。